前言
契約之成立以契約雙方當事人意思表示合致為要件，當事人間必須經過一方提出要約並由另一方予以承諾之過程才能達成意思表示合致，不過在部分情形，雙方當事人可能會共同對第三人之提案為同意之表示以成立契約，如公證人預擬契約文件或法院提出和解方案而由當事人同意即為適例。在分管契約的情形，實務上有所謂第三人媒介的概念，由建商作為房地共有人間的媒介成立分管契約，此時建商所媒介者究竟為要約、承諾抑或是單純提案，學說上提出了部分討論。本文整理近期實務見解與學者評論，期望加深考生對分管契約認識。
本文
本案事實
某公寓大廈之全體買受人與建設公司A簽訂住戶管理委託書（包含切結書與委託書），由A公司全權負責所買受分管建物及共用部分之管理，並授權A公司訂定管理辦法暨委託管理顧問公司辦理管理服務，因而以共同行為制定管理契約，並以該契約作為依據制定住戶自律公約。又因為該自律公約要求全體共有人及住戶應繳納管理費與水電費，而某甲主張其係向某乙購買房地，與A公司既未訂立任何契約，則不存在前述管理契約之關係，且該住戶自律公約並非屬區分所有權人會議議決之規約，甲既已於民國107年主張終止該管理契約，則已無須繳納管理費及水電費，A公司因此向甲提起訴訟，要求甲給付前揭管理費及水電費。
爭點意識
民法第820條第1項本文規定，共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及應有部分合計過半數之同意行之；同條第2項規定，若前項規定之管理顯失公平，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。另於民法第799條之1第1項規定，區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所有人按其應有部分分擔之，但規約另有約定者不在此限。
現今房地產運作實務上，很多建商在公寓大廈建成之後，會協助各房地共有人訂定該房地之分管契約（通常係指民法第820條第1項本文之情形），再以該契約作為授權依據，訂定住戶間之公約以進行實際上的管理行為，本案即與此情形類似，此與民法第799條之1第1項所稱之規約通常需經過區分所有權人會議通過之情況有所不同。也因此，該分管契約是否有效就成為了住戶之間爭議的核心，若分管契約無效，則住戶無須負擔公約所要求的義務。而契約之成立，原則上以意思表示合致為條件，此類由建商作為媒介所締結之分管契約是否有效成立，實務與學說有不同看法。
法院見解
本案高等法院見解：
二審法院認為，甲雖係向乙而非向A公司購買房地之應有部分，惟甲不僅明知乙繳納管理費及水電費之情事，且甲亦簽屬系爭切結書及委託契約，則管理契約應成立。然該委託書條款記載：「本項委託係經雙方同意，非經雙方書面同意不得終止，否則應就所生損害負一切賠償責任。」其係對甲顯失公平之條款，依民法第247條之1第3款之規定，該條款之內容為無效，甲既不受該條款拘束，自得個別、隨時、不附理由終止系爭管理契約。又該住戶自律公約，並非由住戶或共有人組成之團體運作而生，僅於上訴人與各買受人間個別發生效力，難認屬民法第799條之1第1項但書所稱之規約，甲既已終止該住戶自律公約之授權來源之系爭管理契約，則無須受該自律公約拘束，而無繳納管理費及水電費之必要。（台灣高等法院107年度上字第627號判決參照）
由前述見解可知，二審法院認為甲與其他房地共有人之分管契約成立，只不過甲可以隨時終止系爭契約。至於住戶自律公約的部分，因為該公約之有效性是基於系爭契約授權，而公約本身並未通過區分所有權人團體決議，在缺乏授權來源的情況下，甲自無須負擔公約所要求之義務。
本案最高法院見解：
最高法院認為，房地應有部分之各買受人，係經由A公司之媒介，互就系爭管理契約之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致。果爾，甲能否單獨終止該管理契約？非無進一步研求之餘地，原審未遑細究被上訴人於民法第820條第1項修正前後，有無依上開方式為原協議管理方法之變更或終止，逕謂A公司自甲為終止翌日起，不得依系爭委託書、系爭自律公約為請求，不免速斷。（最高法院109年台上字第2291號判決參照）
換言之，最高法院認為該管理契約係藉由A公司作為意思表示傳達之媒介，使各共有人間達成意思表示之一致，而不限以共有人直接為之。是故，甲若僅向A公司表示欲終止契約，而未處理其經由A公司媒介而向其他共有人所傳達之承諾，尚難認為契約因此終止，甲因而仍須負擔公約所規定之義務。
學說見解
學者提到，有關於契約之成立有兩種情形，第一種為合致型，亦即契約之雙方當事人意思表示合致而成立契約；第二種是同意型，亦即雙方當事人透過對於第三人之建議表示同意而成立契約，如訴訟當事人同意法院提出之和解方案即為適例。
至於前述最高法院見解所提及，由第三人為媒介而將各方互為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致者，為所謂「媒介訂約說」，並常見於建商與其住戶所訂定之分管契約中。然建商所媒介者，究竟係指建商就共有部分管理，將其由特定共有人管理之「要約」，傳達與各房屋購買人，使特定共有人管理之「要約」與各購買人「承諾」之意思表示彼此一致？抑或是，建商就特定部分之管理「提案」，將其由特定房屋購買人管理使用，而其餘各房屋購買人均「同意」該提案？前者的問題在於，建商本身並非共有人，自無權對共有物為使用權之約定，購買房屋之人向建商購買時，僅向建商為承諾而成立個別之房屋買賣契約，而非同時向其餘房屋購買人全體彼此承諾；後者的問題在於，各房屋購買人若非共同均知悉「同意」之對象為建商之「提案」的基礎上而為同意之意思表示，則不能認為契約已經成立。
學者建議，應由建商將該分管契約之草案，提出於全體區分所有權人，且由全體房屋購買人就同一份建商草擬的提案，共同理解該分管約定之內容，且知悉承諾之對象為提案上簽名之所有特定房屋購買人後，在該文書上簽名，始生契約締結之效力。
結論
實務見解使用第三人媒介的詞語來描述各房屋購買人在分管契約意思表示傳達的過程，惟其所媒介者為何，學說提出了兩種不同的看法：一者是建商媒介了各買受人之間的要約與承諾以成立契約，一者係建商提案並由各買受人同意該提案以成立契約，而這兩種締約方式都有各自的問題，已如前述。該爭議的重要性在於，分管契約的成立與否通常即為公寓大廈住戶間相互所負擔義務的來源，如本案所提及之管理費及水電費繳納等，若不能詳細釐清建商與各買受人間的關係，後續也將難以處理公寓大廈住戶間所發生的爭議。學者因此建議，建商在訂定分管契約時，要確定全體房屋購買人共同理解約定之內容，且理解承諾之對象為全體房屋購買人，才能解決分管契約是否成立之疑慮。
給考生的叮嚀
本次介紹的實務判決有一點複雜，涉及到房地產買賣運作實務，但與民法第820條及第799條之1有密切相關，這種看起來很難但跟基本法規有所關聯的實務見解，非常容易出現在考題中。另外，由第三人媒介成立契約的模式在很多實務判決中都有出現，是實務上經常使用的見解，所以想藉由本文介紹學者對此的最新看法，希望能加深考生的印象，避免在考場上被突襲。
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1.吳從周，〈第三人媒介意思表示而成立分管契約－評最高法院「媒介訂約說」之相關判決〉，《月旦法學雜誌》，第321期，2022年2月，頁25。
2.吳從周，同前註，頁26。
3.吳從周，同前註，頁34。
4.吳從周，同前註，頁35。
