1.前言
我國民法第759條之1規定「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。」依此規定，登記權利人享有所謂推定力，此項推定力，依照修法理由說明，須法定程序塗銷登記，始得推翻。於此對於真正權利人（非登記名義人）而言，若已在訴訟中證明反於登記事實之狀態後（即真正所有權人並非登記名義人），仍不足以推翻權利存在於登記名義人之狀態，唯有請求塗銷登記後，法院始能作出登記權利不存在之判定，故此一登記推定力之效力相當強大，某程度上成為法院裁判上之框架，對此議題我國實務見解有所表態，學說上亦有評析，本文將一併整理說明。
2.本案事實與最高法院見解
本案例涉及祭祀公業，其中有部分成員未經全體同意下（故意未通知部分成員），逕自召開派下員會議，並作成解散祭祀公業之決議。此後，其中兩位成員便執此決議，先以「共有型態變更」為原因，將原祭祀公業名下之一筆土地變更登記為二人所分別共有 ; 爾後再以「買賣移轉」為原因，將其中一人之應有部分移轉至另一人名下，為其單獨所有。對於上開行為，其中有未受通知之祭祀公業派下員即向法院起訴，其主要之主張有二，一為系爭派下員會議決議解散無效 ; 二為請求塗銷系爭買賣移轉此登記。對於此等爭議，最高法院首先明確指出「按依土地法所為之登記有絕對真實之公信力，縱登記名義人之登記原因有瑕疵，在債權人未提起塗銷登記之訴，並得有勝訴之確定判決以前，該登記並不失其效力，登記名義人將其權利移轉登記予第三人，係有權處分，非無權處分。」循此，最高法院進一步涵攝說明本案原告既未訴請塗銷先前之「共有型態變更」登記，依照登記之推定力，後續所為之「買賣移轉」變更登記處分自屬有效（有權處分），故廢棄原判決發回更審。
3.土地登記之推定力
民法第759條之1所規定之「推定」，非經塗銷不得推翻，據此，即與法律上一般「推定」之效力僅需舉反證及得推翻有所不同，又依據上開最高法院108年度台上字第 23 號民事判決所明白指出者，縱使原告業已舉證該等登記係屬不實，且法院業已形成心證，法院仍然必須依照法律規定認定該等登記權利存在，此即所謂塗銷先行原則，關於此等具有強大效力之推定，有學者稱之為基於非訟事件之權利推定。基於此等推定力，在登記未遭塗銷前，登記名義人即享有物權法上關於所有權人之權能，真正權利人縱使於訴訟上舉證證明登記係屬錯誤，亦不影響之，然而值得注意者係，依照本條修正理由所說明者，關於「登記名義人」與其「直接」前手間的法律關係，例外不受此等登記推定力所拘束，故在登記名義人與前手間之訴訟仍得以訴訟上舉證證明之方式認定真正之權利歸屬，不受塗銷先行原則所拘束。舉例而言，於本案祭祀公業當中，系爭土地遭依照「共有型態」變更至其中部分派下員後，再由其等依照買賣契約移轉登記所有權於其中一人，此時祭祀公業欲起訴主張塗銷後者依照買賣契約之移轉登記即受先前之登記推定力阻礙，蓋兩者間並非直接前後手之關係（其中歷經「共有型態變更」之登記受登記推定力，其後再為移轉即為有權處分，除非先為撤銷前一共有型態變燈登記移轉）。
4.學說見解評析
對於上開最高法院對於土地登記推定力之見解，有學者指出該等見解是否已平衡兼顧真正權利人、登記名義人以及其他第三人之利益狀態，值得討論，蓋在前開塗銷先行原則之運作下，有關真正權利人之保護，完全繫屬於「登記名義人是否再為處分」此一要素，此等結論似乎過度犧牲真正權利人之利益，亦過度保障其他第三人，且此時亦未考量第三人主觀善意與否，與民法第759條之1第2項規定似產生齟齬。此外，論者進一步考察立法參考資料，認為土地登記推定力，應認為屬於「法律上權利推定」之一種，亦即於訴訟上應容許爭執之人得以舉反證推翻，即證明該等登記為不實登載，換言之，此一推定旨在分配民事訴訟法上之舉證責任，不足以影響在實體法上真正權利人之認定，據此，單純之真正名義人不得享有處分權限，其所為之物權設定或移轉，應認係屬無權處分。
5.結論—給考生的叮嚀
關於本案所涉及之爭議「土地登記推定力」係規定於民法第759條之1以及土地法相關規定，為所有考試均可能涵蓋之考試範圍，其中考生必須理解此處之推定力與一般法律概念上之「推定」有何異同，實務見解對於該等之解釋是否妥當，本議題涉及民法與民事訴訟法規定之釐清，現今二試極有可能以此方向做命題，考生宜對於此議題加以理解，並針對未來可能出現之考題以本案例多加練習。
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1.民法第759條之1修法理由二（節錄）：「『登記』與『占有』同為物權公示方法之一，民法就占有既於第九百四十三條設有權利推定效力之規定，「登記」自亦應有此種效力，爰仿德國民法第八百九十一條、瑞士民法第九百三十七條第一項規定，增訂第一項，以期周延。又此項登記之推定力，乃為登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之。為貫徹登記之效力，此項推定力，應依法定程序塗銷登記，始得推翻。至於土地法第四十三條雖規定依該法所為之登記有絕對效力；惟實務上向認在第三者信賴登記而取得土地權利之前，真正權利人仍得對登記名義人主張登記原因之無效或撤銷（最高法院四十年台上字第一八九二號判例參照），是該條文所稱絕對效力，其範圍既僅止於保護信賴登記之善意第三人，其效果自與新增之本條文無異。惟為免文義兩歧，於修正土地法時，應將第四十三條配合本條修正。」
2.詳細案例事實，參見臺灣彰化地方法院101年度訴字第948號民事判決、臺灣高等法院臺中分院103年度上字第65號民事判決。
3.參見最高法院108年度台上字第23號民事判決。
4.原審見解係認為既祭祀公業解散決議為無效，後續其中派下員所為之「共有型態變更」以及「買賣移轉」此二處分行為均屬無效。詳細理由與說明，參見臺灣高等法院臺中分院103年度上字第65號判決。
5.謝在全，《民法物權論（上）》，修訂7版，2020年9月，頁92。
6.參見前揭註1。
7.張譯文，〈土地登記的推定力－兼評最高法院 108 年度台上字第 23 號民事判決〉，《台灣法律人》，第10期，2022年4月，頁160。
8.民法第943條第1項有關占有推定亦係法律上權利推定之一種，此一占有推定規定與登記推定同列民法第759條之1修法理由，參見前揭註1。
9. 張譯文，前揭註7，頁165-166。
