前言
我國既然並未將土地以及房屋之所有權合一，而可能出現土地房屋所有權分離之情形，房地分離之交易一方面雖然有利於提高資源之效率，惟另一方面，則必須處理在分別處分時，房屋可能失去利用權源，面臨拆屋還地以及社會經濟浪費之問題。
在最高法院95年第16次民事庭會議決議中，土地所有人甲同意乙於其所有之土地上建築房屋，而後乙將該房屋讓與丙，甲即以丙無權占有其土地為由，請求依據民法第767條之規定拆除該房屋，而最高法院於此次決議過程當中，有提出三種可能之解決方法，其中，甲說認為既然內部法律關係僅為債權關係，則當不生拘束土地受讓人，因此甲之主張即有理由。而乙說認為，為使原存在之建築物不因其所占用之基地移轉他人，而成無權占有，將之拆除則對建築物所有人及社會經濟造成不利之影響，應類推適用民法第425之1條之規定，推定房屋受讓人與土地所有人之間，有使用借貸關係。丙說則認為應考量個案當中（例如當事人之間關係、意思、使用情形、雙方間所得利益與所受損害）有無權利濫用或違反誠信原則之情形。而最高法院最終所採取之見解為丙說，彈性適用法律，以展現個案正義。
可以發現實務上或學說上於處理上開問題時，除誠信原則外，有可能之解決途徑，其一為將原有當事人之間之債權關係，產生拘束法律變動後之土地所有人效果，是為「債權物權化」；其二為側重在房屋所有權以及基地利用權一體化之展現，擬制或推定房屋所有人對於土地所有人具有利用權。兩者之區分為學說以及實務上之重要議題，欲藉此機會介紹給大家。
本文
債權物權化之介紹
現行之財產法體系下，就保護財貨秩序之目的不同，可以區分成兩類型，其一為以「保護財貨歸屬」秩序為目的之財貨歸屬法，以「物權法」為代表；其二為以「保護財貨移轉秩序」為目的之財貨移轉法，以「債權法」為代表。在傳統債權物權二分體例之下，兩者概念上兩者截然二分。
所謂之「債權物權化」乃債權以及物權兩者之間之過度型態，依據學說上之解釋，係指為保護特定債權人之利益，將僅具備相對效力之債權使之具備若干程度之物權絕對性，以對抗第三人，惟此時為維護交易安全，常要求需具備一定之「公示外觀」。
現行之制度上以民法第425條為例，該條規定當租賃物交付後，承租人占有中，若出租人將該標的物轉讓予第三人，則該租賃契約對於該第三人繼續存在，即為適例。
法律擬制（或推定）法律關係介紹
縱觀我國民法體系，原則上土地與其上建築物之利用權，應由當事人間自行約定，惟亦可發現於例外之情形下，時有立法者藉由法律明文予以推定或擬制土地與其上建物之法律關係，共有三個條文，分別是民法第425之1條、第838之1條、第876條以及第924之2條。觀此四個條文之構成要件觀之，其等最大公因數即「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」，而其後因讓與或強制執行之原因，產生「房屋欠缺利用權之情形」，可知四者之立法目的大致相同，其目的均係在於確保「社會經濟公益不受浪費」，申言之，建築物不可能與土地之使用權分離，在土地和房屋同屬於一人時，利用權當然被包含於土地之所有權之間，難以想像此時另設有其他之利用權，而其後房屋土地變為不同人所有時，產生房屋利用權欠缺之情事，當事人若未另外約定，將可能產生「拆屋還地」之命運，危害社會經濟，浪費社會成本，故具有立法「推定」或「擬制」該房屋利用權之必要，以維護社會經濟。
兩者之區分
從兩者之構成要件以及法律體系之安排上，可以發現「債權物權化」以及「法律擬制法律關係」之不同，申言之，依據多數學說之見解，兩者可從「房屋土地之間是否具有內部法律關係」作為區分標準，若屬於「內部具有法律關係」，則討論該內部法律關係，在具有足夠公示外觀下，將產生拘束第三人之效力，則屬於「債權物權化」之討論範疇。反之，若屬於「同屬於一人所有之類型」則因不可能具有內部法律關係，則有法律加以擬制或推定之必要。
給考生的叮嚀
於思考的當事人之間之法律關係時，如遇到事實涉及房屋欠缺利用權，而應該如何適用時，從上開之說明（房屋土地之間是否曾經具有內部法律關係）即可提供作為不同之思考，以借地建屋為例，最高法院96台上1359號判決，即認為應該類推適用民法第425-1條，惟此時即應採取懷疑的態度，原因在於房屋土地之間曾經具有利用權（即使用借貸）存在，所討論之脈絡，應在於該使用借貸契約是否得以類推適用民法第425條之規定。
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1.蘇永欽，〈非線性的體系思考〉，《尋找新民法》，2008年9月，頁510；許政賢，〈財產權保障與基地利用權——評最高法院九十九年度台上字第一七零五號民事判決〉，《月旦法學雜誌》，第211期，2012年12月，頁218。
2.吳從周，〈債權物權化、推定租賃關係與誠信原則——最高法院九五年度第十六次民事庭會議決議評釋〉，《台灣法學雜誌》，第111期，2008年9月，頁3。
3.王文宇，〈物權法定原則與物權債權區分——兼論公示登記制度〉，《月旦法學雜誌》，第93期，2003年2月，頁4。
4.王澤鑑，〈基於債之關係占有權的相對化及物權化〉，《民法學說與判例研究（七）》，2009年，頁90。
5. 民法第425之1條「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。（第一項）前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。（第二項）」
6.民法第838之1條「土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同。（第一項）前項地上權，因建築物之滅失而消滅。（第二項）」
7.民法第876條「設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之。不能協議者，得聲請法院以判決定之。（第一項）設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定。（第二項）。」
8.民法第924之2條「土地及其土地上之建築物同屬一人所有，而僅以土地設定典權者，典權人與建築物所有人間，推定在典權或建築物存續中，有租賃關係存在；其僅以建築物設定典權者，典權人與土地所有人間，推定在典權存續中，有租賃關係存在；其分別設定典權者，典權人相互間，推定在典權均存續中，有租賃關係存在。（第一項）前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院以判決定之。（第二項）依第一項設定典權者，於典權人依第九百十三條第二項、第九百二十三條第二項、第九百二十四條規定取得典物所有權，致土地與建築物各異其所有人時，準用第八百三十八條之一規定。（第三項）」
9.吳從周，〈推定租賃關係：第一講——民法第425-1條適用與類推適用〉，《月旦法學教室》，第54期，2007年2月，第54期，頁55。
10.謝在全，《民法物權論（中）》，修訂三版，2004年8月，頁586。
11.姚瑞光，《民法物權論》，1984年10月，頁245；史尚寬，《物權法論》，1987年1月，頁273；林誠二，〈法律推定租賃關係〉，《民法問題與實例解析（一）》，2005年8月，頁358；吳從周，〈「土地與房屋不同屬一人所有」不宜類推適用民法第四二五之一條——最高法院九十六年度台上字第一三五九號判決在法學方法上的再思考〉，《月旦法學雜誌》，第165期，2009年2月，頁225。
