無名契約—合建契約之權利義務關係／池錚

無名契約—合建契約之權利義務關係
文　／　池錚
律師高考及格、國立台北大學法律系民法組碩士班、志光公職講師
壹、前言
一般而言，常見的土地開發有：買斷土地、委託興建、合作興建、聯合開發，其中合作興建又稱為合建，即為本文所欲討論之合建契約。又因近年來地方大量且快速發展，同時導致土地價格不斷攀升，使得建商取得土地日漸不易。而合建契約係由地主提供土地給予建商興建房屋，以解決一方缺乏建築技術，而他方取得土地不易之問題，故於實務上頗為盛行，然而合建契約既為無名契約，如何適用民法典債編之規定，即有賴於先為定性其契約性質，再為釐清契約當事人間之權利義務。
 
貳、合建契約類型
建商與地主合意成立合建契約之類型，大致上可分為合建分屋、合建分售、合建分成，茲說明如下：
 
一、合建分屋
係由建商提供資金、技術與人力，於地主所提供之土地上建築房屋，雙方於興建完成後依約定比例或樓層分配房屋及應計之土地持分，且個別得出售其所分得之房屋與土地。
二、合建分售
地主提供土地予建商興建後，雙方約定由建商出賣房屋時，地主配合出賣該房屋座落土地之持分，且係地主與建商分別以其各自之名義與購買者簽訂土地與房屋買賣契約書，並個別向購買戶收取土地及房屋之價金。
三、合建分成
地主與建商雙方以共同名義或委由建商之名義，與購屋者同時簽訂房屋及土地買賣合約，於房屋完工後，地主之土地與建商所建之房屋應按比例移轉予購屋者，至於出賣房屋之價金則依比例分配予地主與建商。
 
參、合建契約之定性
合建契約因係非典型契約，故應如何定性合建契約，以適用民法典何種有名契約之規定，實為重要。如當事人已有約定，自有契約自由原則適用，而依其真意為認定，但如當事人未為約定，或約定不明時，則學說 、實務上有合建契約有不同之定性見解，茲說明如下：
 
一、合夥說
所謂合夥契約即係二人以上互相約定出資以經營共同事業，一同共享損益。於合建契約中，地主提供土地，而建商付出勞力建築房屋，共同建設房屋外，雙方尚有約定共同出資並共同擁有土地及房屋所有權、共同出售及共享損益者，此時合建契約性質即得定性為合夥契約。
二、互易說
如合建契約約定，地主以其所有之土地來交換建商所興建之房屋，建商與地主雙方約定互相轉移一定比例之房屋及土地所有權，即屬當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權者，而為互易契約。
三、承攬說
雙方約定為建商自備材料為地主建築房屋，於工作完成後，地主則將土地所有權(或使用權)移轉予建商。即屬承攬契約中所規定，以一方為他方完成一定之工作，他方俟工作完成後，給付報酬之性質。
四、附合說
建商所提供之建築材料於地主之土地上興建房屋，則依民法第811條規定，生動產附合於不動產之效力，此時即由地主原始取得房屋之所有權，而地主則提供土地予建商作為補償之用。
五、承攬、買賣混合說
建商完成興建房屋後，地主以讓與建商分得房屋部分土地權利，作為完成工作之報酬，此屬承攬契約。且就建商而言，則以此項報酬，亦為抵充買受歸屬於建商房屋座落土地之價金，則屬買賣契約。
六、承攬、互易混合說
如以建商須興建房屋為其完成工作而言，即屬承攬契約之性質；而以建商與地主約定，以完工後房屋與其座落之土地相互移轉所有權，則屬互易契約之性質。是以合建契約即為承攬與互易混合契約。
七、實務見解
實務對於合建契約之定性，尚有以「當事人真意」予以判斷，如最高法院72年台上字第4281號民事判決：「地主出地，建商出資合建房屋，其行為究為合夥、承攬、互易，或其他契約，應探求訂約當事人之意思表示及目的決定之。」
 
肆、合建契約當事人之權利義務
一、地主之義務
 
（一）提供土地之義務
地主須提供土地予以建商使用，方得為建築房屋。而實務上為確保所提供之土地，能作為興建建物之用，地主應先確定合建契約所需土地之所在地，另亦擔保土地上未有他人得主張之權利，若有此情事，就無法施作工程之歸責，即以地主違反契約論。
（二）土地所有權移轉之義務
地主於合建過程之一定期間，或建商完工完畢後，移轉土地所有權於建商或其指定之第三人，該義務與建商移轉房屋所有權為對待給付關係，地主得援引同時抗辯以維權利。
二、 建商之義務
（一）主給付義務
1.出資興建房屋之義務
建設公司原則上依約須負責工程設計、建築執照申請、房屋建造、使用執照領取等，有關建築房屋之相關事宜。
2.房屋所有權移轉之義務
房屋所有權之移轉須由建商與地主合意辦理移轉所有權登記，地主方得取得所有權。而實務上大多以約定起造人名義之方式，由地主成為所分得房屋之起造人，或以變更起造人名義之方式，代替房屋所有權移轉登記，據此地主即得原始取得房屋所有權。
（二）從給付義務
1.保固責任
保固責任係指房屋的物之瑕疵擔保責任，然而瑕疵擔保範圍為何，如當事人未為約定，則受到合建契約之法律性質不同而有差異，而視該合建契約是否具有買賣（或互易）抑或係承攬契約之性質。而一般工程承攬實務中，業主與建商即有對於如對於結構體等，於一定保固期間內，建商須無償提供勞務予以修補，並有保固保證金予以擔保。
2.保證金責任
保證金責任所用以擔保之類型較為多樣，包含事前用以保證工作如期施工，抑或為事後侵權行為或發生違約之損害賠償外，尚有前述保固責任之保證。
 
伍、結論
合建契約為具有本土特色之無名契約類型，又因其內容係建商與地主間之合作，對於近年來老舊社區更新、眷村改建等各方面，有發展之重要地位。但由於原先工程契約於實務上已係極為複雜，再加上土地使用與取得，使得合建契約混合兩者性質時，其法律適用尤為複雜，故藉本文以簡述學說、實務上對於合建契約有何定性，以及當事人權利義務關係為何。

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