壹、前言
已故藝人艾成於今年8月於租屋處墜樓自殺一事，讓不少紛絲心碎。由於租屋處位於捷運共構社宅，同社區住戶不免人心惶惶，甚至辦超渡法事，以求壓煞祈福。常有新聞報導，有民眾自殺導致房屋變成「凶宅」，使其出租不易或轉手交易貶值。承租人（或其允為使用之第三人）於房東之房屋自殺，所涉及相關之「損害」應如何賠償？一直都是實務上常見案例，值得注意的問題在於，承租人是否應為自己自殺行為而負責？或應他人（同居人、受僱人、允為使用之第三人）自殺行為而負責？又其責任屬侵權責任？抑或是契約責任？雖然，學說上均有不少文獻提出對於凶宅之責任歸責的看法，惟本文將以最高法院歷年判決為主觀察實務見解，提供考生通盤了解凶宅之相關法律爭議，到底在實務上是如何處理，供答題參考。
貳、承租人於租屋處自殺之情形
一、侵權責任
依民法第184條規定，一般侵權行為之請求權基礎，分別為「故意或過失不法侵害他人權利」（民§184I前段）、「故意以背於善良風俗的方法加損害於他人」（民§184I後段）、「違反保護他人法律」（民§184II）三種類型。而承租人於租屋處自殺，致房屋經濟價值減損，房屋所有權人得以向其繼承人求償，取決於該當何種請求權基礎？
(1) 民法第184條第1項前段
首應探究者係，民法第184條第1項所稱「權利」，通說認為該條之「權利」包括財產權（所有權）、人格權在內，但權利以外之利益（如純粹經濟上損失）不得納入該條之保護範圍內。惟房屋交易價值貶損是否為民法第184條第1項前段所稱「權利」侵害之結果？
由於，自殺一事，使得房屋在不動產交易市場上，因交易人心理因素受影響所可能產生之交易價格降低、減少，性質上屬「純粹經濟上損失」。最高法院認為，房屋本身未遭受任何物理性變化（如毀損、滅失），故所有權未受侵害，無從請求之餘地。
(2) 民法第184條第1項後段
其次，針對純粹經濟上損失，通說認為其屬於權利以外之利益，受民法第184條第1項後段所保護之。惟承租人自殺行為是否屬「違背善良風俗之方法」？且係出於「故意」使房屋經濟價值貶損，而加損害於房屋所有權人？
對於此一問題，實務見解不一。高等法院採肯定見解，認為承租人若出於直接（或間接）故意而以自殺行為來造成（或預見）房屋經濟價值貶損者，房屋所有權人自得依民法第184條第1項後段規定為求償。惟最高法院則採不同見解，究竟承租人自殺行為是否即屬違背善良風俗之方法，又承租人是否出於故意？面對下級審判決，均以「質疑」其涵攝事實不完備的「質疑」方式而駁回。可見，至今最高法院仍採取較為保守立場，不讓房屋所有權人得以求償之。
(3) 民法第184條第2項
至於，房屋所有權人得否以民法第184條第2項規定為據？端視承租人之自殺行為是否違反「保護他人之法律」。實務與學說較無對此有所討論，惟基於其他因素而成為「凶宅」之情形，如因承攬人施作工程中未安裝防觸電設施，造成承租人於屋內因觸電死亡，其房屋價值貶損之損失，最高法院認為，房屋所有權人得依民法第184條第2項為依據而求償之。
二、契約責任
另從契約關係來看，承租人因自殺而死亡，兩造間租賃關係之效力為何？最高法院認為，原則上由其繼承人繼承租賃關係後，得依民法第452條前段規定為終止契約，惟若無繼承人或繼承人全部拋棄繼承時，因已無契約承租人主體存在，應解為其租賃關係當然歸於消滅。
惟承租人生前所為自殺行為，並不因租賃關係消滅而當然免責。依民法第432條規定：「（I）承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。（II）承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」如同上開說明，最高法院認為，因承租人之自殺所致房屋價值貶損，係屬「純粹經濟上損失」，並非使房屋之「所有權」因毀損、滅失等物理性變化之侵害，基於文義解釋下，不符民法第432條規定之要件，其繼承人自不負損害賠償責任。
另應注意者係，高等法院有判決認為，本於民法民法第432條之規範目的，係課予承租人維護租賃物之「用益價值」及「交換價值」，以免出租人遭受意外之損害，則房屋價值貶損此一情形未規定，屬法律漏洞，故應類推適用民法第432條即可。
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1.關於凶宅之定義，實務見解尚未統一，有認為係指「曾發生兇殺或自殺致死情事」之房屋，參見最高法院103年度台上字第960號民事判決；亦有認為係指「曾發生非自然身故情事」之房屋，參見最高法院110年度台上字第2419號民事判決。
2.最高法院100年度台上字第1314號民事判決（節錄）：「惟按因故意或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；故意以背於善良風俗之方法加損害於他人者亦同；違反保護他人之 法律，致生損害於他人者，負賠償責任，民法第一百八十四條第一項、第二項前段分別定有明文。依此規定，侵權行為之構成有三種類型，即因故意或過失之行為，不法侵害他人權利，或因故意以背於善良風俗之方法加損害於他人之一般法益，及行為違反保護他人之法律，致生損害於他人，各該獨立侵權行為類型之要件有別。」
3.最高法院 103 年度台上字第 584 號民事判決（節錄）：「查被上訴人將系爭房屋出租與上訴人萊爾富公司經營便利商店，萊爾富公司交由上訴人成鈴彥商行代為經營，成鈴彥商行之受僱人陳○○於系爭房屋自殺身故，致系爭房屋成為凶宅，經濟價值減損，此為原審確定之事實。似此情形，系爭房屋本身未遭受任何物理性變化，所有權未受侵害，上訴人究係侵害被上訴人何種權利，而須負民法第一百八十四條第一項前段之損害賠償責任，仍不無推求之餘地。」另補充說明者係，若承租人因變電設備爆炸起火燃燒致死者，此種非自然身故之情形，雖與凶宅之情形案例有別。惟若承租人自殺方式，致房屋受有物理性之損害，進而衍生「附隨之經濟上損失」者，即有依民法第184條第1項前段規定請求之可能。參見最高法院110年度台上字第2419號民事判決（節錄）：「系爭事故係因上訴人設置之系爭變壓器發生爆炸、起火，延燒至系爭房屋，上訴人就該變壓器之設置管理有欠缺，為有過失；系爭房屋之修繕費用為328萬2,498元，交易性貶值為314萬7,305元等事實，則依上開規定及說明意旨，被上訴人除得請求該修繕費用，以填補技術性貶值之損失，而回復物之物理性原狀外，就系爭房屋因毀損所減少之交易價值，亦得請求賠償，以填補交易性貶值之損失，而回復物之價值性原狀。此與於房屋內自殺死亡，房屋本身未遭受物理性變化，所有權未受侵害，僅該房屋成為「凶宅」，而減損經濟價值之情形，並不相同。」
4.臺灣高等法院暨所屬法院108年法律座談會民事類提案第2號（節錄）：「【法律問題】甲成年人以自己名義向乙承租房屋後，於房屋內燒炭輕生，致乙所有之房屋市場交易價格受影響且難以出售，乙可否依民法第184條第1項後段故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人之規定及繼承之法律關係，請求甲之繼承人於繼承之遺產範圍內賠償伊因房屋交易價格減損而受之損害？【審查意見】甲如明知並有意以自殺行為造成房屋價值減損或預見其自殺行為將導致房屋價值減損而不違背其本意，則乙得依民法第184條第1項後段規定，請求甲之繼承人於繼承之遺產範圍內賠償其因房屋交易價格減損而受之損害；反之，則否。【研討結果】多數採審查意見（實到75人，採甲說15票，採乙說3票，採審查意見51票）。」
5.（1）最高法院103年度台上字第583號民事判決（節錄）：「查本件上訴人林麗娜向被上訴人承租系爭房屋，交林○居住使用，林○在系爭房屋內燒炭自殺身亡，致系爭房屋成為凶宅，價值減損，被上訴人受有經濟上之損失，此為原審所認定之事實。林○自殺屬於極端終結生命之方式，雖為社會所不贊同，但是否即為有背於善良風俗，不無疑義。且林○燒炭自殺，雖主觀上係出於殘害自己生命之意思而為，但何以有侵害系爭房屋財產上利益之故意，原判決未說明其理由，遽謂林○有侵害被上訴人系爭房屋財產利益之故意，進而推認林○之法定代理人上訴人林業振，應依民法第一百八十四條第一項後段、第一百八十七條之規定負賠償責任，已有可議。」；（2）同院110年度台上字第2499號民事判決（節錄）：「（二）上訴人為承租人，同意葉曉萍居住使用系爭房屋，嗣葉曉萍於其內燒炭自殺死亡，致該房屋成為凶宅，交易價值減損等情，固為原審所認定。然葉曉萍之燒炭自殺，通常情形係因已無意維持自己生命而出於殘害自己生命之意思所為，能否因其自殺死亡，即當然推認其有加損害於被上訴人之主觀上故意，尚欠明瞭。則何以葉曉萍之自殺行為係故意以背於善良風俗為方法，以達加損害於被上訴人之目的一節，攸關其是否應負賠償責任之判斷，自應調查審認。」
6.最高法院109年度台上字第2625號民事判決（節錄）：「曾發生非自然死亡情事之房屋，一般社會大眾多存有嫌惡、畏懼之心理，嚴重影響購買意願及價格，與周遭不動產市場比較，買賣價格有顯著低落之情形，系爭建物之交易價值確實因被上訴人房客之意外死亡而有減損。⋯⋯。從而，被上訴人依民法第184條第2項規定，請求上訴人連帶給付265萬8,000元本息，應予准許等詞，為其判斷之基礎。⋯⋯四、按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任，民法第184條第2項前段定有明文。⋯⋯。次按修正前電業法第75條第2項至第5項規定，用戶用電設備工程應交由電器承裝業者承裝、施作及裝修，由依法登記執業之電機技師設計或監造，並聘請取得相關類科技能證書之電匠從事電器承裝相關工作，向電業申報竣工供電後，方得接電。線路裝置規則第59條、第63條、第334條、第343條規定，裝置於潮濕場所之電路，應施行接地外，並在電路上或該等設備之適當處所裝設試驗合格並貼有標誌之漏電斷路器。上開規定規範之目的，係為保護使用該用電設備者之安全，防止感電與非感電事故之發生，以保障其生命、身體、健康、財產之權益，係屬民法第184條第2項規定所稱保護他人之法律。原審認上訴人有違反上揭保護他人之法律之行為，致系爭建物之承租人因系爭事故而意外死亡，固非無見，⋯⋯。」
7.民法第452條前段規定：「承租人死亡者，租賃契約雖定有期限，其繼承人仍得終止契約。」
8.參見最高法院109年度台上字第2112號民事判決（節錄）：「四、按民法第 452條前段規定：『承租人死亡者，租賃契約雖定有期限，其繼承人仍得終止租約』，其立法目的旨在使承租人死亡而有繼承人繼承其租賃權時，於其繼承人無須繼續租賃契約者，應使之得以終止契約。惟如承租人死亡，而無繼承人或繼承人全部拋棄繼承時，因已無契約承租人主體存在，應解為其租賃關係當然歸於消滅。」
9.（1）最高法院103年度台上字第584號民事判決（節錄）：「次按，因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之『第三人應負責之事由』，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任，民法第四百三十三條定有明文。倘陳○○不應依民法第一百八十四條第一項前段負損害賠償責任，萊爾富公司即不應依民法第四百三十三條負賠償責任，況系爭房屋經濟價值減損，是否即為租賃物毀損滅失，尚非無疑。原審徒以上開理由，遽謂萊爾富公司應負損害賠償責任，亦有可議。」；（2）同院105年度台上字第1139號民事裁定（節錄）：「末查，民法第四百三十二條、第四百三十三條規定承租人之保管責任，以其未盡善良管理人之注意義務致租賃物毀損、滅失時，負賠償責任。系爭租約第十一條亦為相同約定。原審以訴外人林凡於系爭房屋內自殺，並未致該房有何物理上毀損，且被上訴人林麗娜承租系爭房屋後，不時前往探視、關心林凡生活起居，已盡善良管理人之注意義務，而駁回上訴人請求林麗娜賠償系爭房屋價值變動差額之損失，於法並無不合。」；（3）同院109年度台上字第2112號民事判決（節錄）：「次按就承租人之債務負保證責任者，其所保證之範圍，包括承租人將來應負擔之債務及租賃關係終了後，因承租人未履行契約義務而生之債務不履行損害賠償責任。查系爭租約第11條約定：『乙方（即陳宗德）應以善良管理人之注意使用房屋，除⋯⋯外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責』；第13條約定：『乙方如有⋯⋯或損害租賃房屋等情事時，丙方（即上訴人）應連帶負賠償損害責任……』，上開約款所稱之『毀損』、『損害租賃房屋』，是否僅限於系爭房屋物理上之毀損、滅失或功能之損壞，抑或亦包含交易價值貶損，非無疑義。陳宗德於系爭房屋自殺，致該屋成為凶宅，雖為原審確定之事實，然該自殺行為似未造成系爭房屋外觀形體之毀損或實體之破壞，或是使用功能之減損或喪失，於此情形，是否構成上開約款所指之「毀損」、「損害」，非無再為斟酌之必要。」
10.臺灣高等法院臺中分院109年度上字第525號民事判決（節錄）：「又民法第432條、第433條規定所稱『毀損滅失』之意義，應從『租賃物保管義務』所欲保護之法益觀之。民法第432條第1項課予承租人有『租賃物保管義務』，其目的在維護租賃物之用益價值及交換價值。鑑於房屋因自殺成為凶宅，雖不致在物理上對於房屋造成直接損傷或降低使用效益，惟衡之我國民情，一般社會大眾對於凶宅，仍多存有嫌惡、畏懼之心理，對居住其內之住戶，易造成心理之負面影響，礙及生活品質，故房屋之使用、收益、處分權能，既然受到影響，其用益價值或交換價值，當然有所貶損，且價值減損程度不亞於其物理上之毀損、滅失，雖從法條文義觀之，此種情形，非當初立法時所得預見，然本於民法第432條、第433條之規範目的，應係課予承租人維護租賃物之『用益價值』及『交換價值』，以免出租人遭受意外之損害，後者之損害未規定，屬法律漏洞，基於相同事物應為相同處理、有損害即應填補之原則，自應類推適用前開規定。」
