111年地方特考四等考試試題分析【土地法規】第二題

A 市為了將都市計畫農業區擴大為可供建築用地，請地方地政主管機關 提供專業意見以決定開發方式，地政主管機關內部有主張應一律以區段 徵收辦理，另有主張區段徵收並非唯一的開發方式。請附理由說明，上 述地政主管機關內部之討論，在現行實務見解，何種主張為有理由？另 倘若本案採取區段徵收辦理開發，被徵收人甲欲申請領取抵價地，惟其 所有之 B 地上另有設定抵押權予乙。甲欲申請領取抵價地，其申請之條 件為何？（25 分）
【擬答】
(一)都市計畫農業區擴大為可供建築用地時，區段徵收是否為唯一的開發方式：
1.一律以區段徵收辦理(區段徵收之優點)：
區段徵收是一種自償性開發事業，也是公私互蒙其利，政府與民眾雙贏之措施。辦理區段徵收，就社會整體層面而言，可以促進土地整體開發利用，帶動地方均衡發展，節省政府龐大公共設施用地徵收及公共工程建設經費支出；就土地所有權人而言，土地所有權人可享有土地價值增漲，完善的公共設施及居家環境品質提昇等多重效益。
2.區段徵收並非唯一的開發方式(區段徵收之缺點)
(1)依據土地徵收條例第4條第1項第6點，土地只要符合其他依法得為區段徵收者，就可以被政府列為區段徵收項目，進而被浮濫運用，舉凡是新市鎮開發條例、發展觀光條例、大眾捷運法、國際機場園區發展條例、離島建設條例等相關法令規定只要有需要，政府便可以進行區段徵收，沒有明確用途的徵收若審核不嚴謹，勢必延伸亂象。
(2)政府須要大規模的土地，應平時落實土地儲備制度或者是用現有的土地以有償或無償撥用之方式，而非直接徵收人民之土地。此外土地開發方式種類很多，如聯合開發、市地重劃、BOT、都市更新、設定地上權等等，皆可適應不同土地類型予以運用。
(3)現行土地開發方式實務見解：
土地乃國家重要之構成要素，有限之土地資源需求日益殷切，價值不斷攀升，如何適時適度的活化土地資源，抑制不動產價格的飆漲，為我國土地開發當前之重要任務之一。縱然區段徵收有第1點所提優點使公私互蒙其利，但未有明確用途的徵收遭變相浮濫運用，現今之土地開發方式著重於開發過程中積極增加土地之價值或降低土地之成本，既然土地開發方式多元，應依照不同土地類型選擇適用開發方式，個人以為區段徵收非唯一開發方式有理由，更可達政府與民眾雙贏之利。
(二)區段徵收被徵收所有權人甲之土地上有抵押權，甲欲領取抵價地之申請條件：
依據土地徵收條例第42條，土地所有權人申請發給抵價地之原有土地上設定有抵押權或典權者，原土地所有權人及該他項權利人得申請於發給之抵價地設定抵押權或典權，申請時並應提出同意塗銷原有土地抵押權或典權之證明文件。依前項規定於發給之抵價地設定抵押權或典權，其權利範圍、價值、次序等內容，由原土地所有權人及他項權利人協議定之。依第一項設定之抵押權或典權，應於抵價地登記時，同時登記；並應於登記後通知該他項權利人。