前言
一般而言，所謂「租地建屋契約」係指當事人一方，即出租人，提供土地與承租人，供其建造房屋，並應支付租金，此為典型。然而，設若雙方當事人各自以其土地供對方在該地上建屋者，意即雙方締約互相移轉土地之使用權，於此等情形，系爭契約性質究應如何解釋，取徑選擇上或有互為租賃、使用借貸與互易契約之解釋可能性，就此此等性質之認定將影響後續契約終止與土地返還之爭議。另外有關土地法第103條第1款規定所謂「契約年限屆滿時」究竟應如何解釋？設當事人雙方未就契約年限有所約定，是否仍有本款規定之適用？誠值釐清。
本案事實與法院見解
本案事實
本案案例事實略為，甲乙雙方成立土地交換使用契約，約定內容大致為甲方以其所有共計11筆土地供乙使用（下稱系爭土地），而乙以其另一土地供甲建造員工宿舍使用，雙方均無支付租金與契約期限之約定，嗣後經60餘年，甲方起訴主張乙方在系爭土地所建造之建物業已不勘使用，並依照土地法第103條第1款規定終止契約，請求乙拆屋還地以及給付相當於租金之不當得利。
法院見解
本案爭點大致有二，一為系爭契約性質究竟為何？二為甲得否依照土地法第103條第1款規定終止契約？
對此，更一審法院認為，系爭交換使用契約性質上應屬於「租地建屋契約」，得適用土地法第103條之規定。另外認為土地法第103條第1款規定所謂之「契約年限期滿」於本案亦有所適用，蓋雖於本案雙方並無約定契約期限，然而系爭契約既係以交換土地建造房屋為使用目的，依照契約目的探求當事人真意，應解為雙方「定有租至房屋不勘使用時為止」之期限。對於此等見解，上訴最高法院後，最高法院維持原判，認同下級審之法律見解，並具體指出此所謂「契約年限屆滿」，不僅指契約明定租賃期限屆滿而言，即契約雖未明定年限，然依租質契約目的，如可認已達約目的之年限者，亦應包括在内，否則將造成土地所有與使用永遠分離局面，當非立法本意。
系爭契約性質之認定
租地建屋契約，通常係指當事人一方提供土地與塌方，使他方於該土地上建築房屋，而他方支付租金以作為使用土地之對待給付。然而誠如上述，本案特殊之處在於，雙方當事人並無租金之約定，而係約定互相使用他方之土地作為建屋之用。
對此，系爭契約之性質，學說認為解釋上即有三種路徑，一為雙方係同時分別簽訂兩份租地建屋契約，並各自就其等應負擔之租金互為抵銷之約定 ; 二為雙方並非簽訂租賃契約而僅係同時分別簽訂二使用借貸契約 ; 三為雙方係成立一份互易系爭兩筆土地使用權之契約，並依當事人真意，類推適用民法第398條規定，而就雙方未約定之事項，準用租賃或使用借貸規定。
此等契約性質之認定，將影響終止契約之依據，若為使用借貸，依據應為民法第472條規定 ; 若為租賃契約則為民法第450條或土地法第103條第1款規定。對此更一審法院以及本案最高法院均認為系爭契約性質應非使用借貸而係租地建屋契約，學說認為該等見解故有其依據（斟酌權辯論意旨以及調查證據之結果），然而必須注意甲乙雙方之各自土地是否同時終止，惟本案雙方對此並未對此爭執。
土地法第103條第1款規定之檢討
土地法第103條第1款規定「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。一、契約年限屆滿時。」。所謂「契約年限屆滿」依照租地建屋契約之目的，在於使承租人得基於該地蓋屋並使用之，故當事人有約定年限者，顯示雙方預先合意，在該期限屆滿後，不論該地有無房屋抑或房屋狀況如何，契約均為終止，學說上稱之為「主觀認知下之訂約目的消滅」，此為土地法第103條第1款典型情況。
然而當事人並未針對租地建屋契約約定期限，或有民法第451條規定所視為不定期限情形，若該地上之建屋業已滅失或不勘使用，此時雙方之訂約目的亦已不存在，此乃相對應所謂「客觀情事下之訂約目的消滅」，於此情形應藉由契約之補充解釋，解釋當事人雙方原先訂約之意思表示為「雖雙方並無約定期限，然而租約最長僅至基地上建物滅失或不勘使用為止，以符合當事人締結基地建屋契約之目的」，循此於本案中既雙方約定契約性質為租地建屋契約，雖無期限之約定，然而系爭房屋業已達不勘使用程度，自應屬上開「客觀情事下之訂約目的消滅」，契約終止。
結論—給考生叮嚀
有關租地建屋契約之爭議，我國最高法院曾作出多項指標性判決，包括最高法院51年台上字第2987號判例、最高法院42年台上字第1094號判例，堪任此等爭議於實務上具一定重要性，對此學者文章亦多有所著墨，考生務必對於租地建屋契約爭議有所認識，尤其是契約性質之認定以及終止契約之依據。
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1.參見台灣高等法院台中分院105年度上更（一）字第11號民事判決。
2.參見最高法院109年度台上字第347號民事判決。
3.詹森林，〈房屋不勘使用與未定期限租地建屋契約之終止〉，《月旦實務選評》，第1卷第4期，2021年10月，頁82。
4.詹森林，前揭註3，頁83。
5.詹森林，前揭註3，頁84。
