111年地方特考三等考試試題分析【土地法規】第一題

甲所有 A 地一筆坐落於「山坡地保育區」的「農牧用地」，係由乙的先 祖於日據時期所承租，該時編定地目為「林」，臺灣光復後繼續承租，但 未定有租賃期限，於民國 100 年 12 月始由乙繼承該租約。嗣於 106 年 12 月，經發現 A 地僅零星分布香蕉等果樹，疑未作農業使用。請問，A 地是否屬耕地三七五減租條例所定之「耕地」？甲得否終止租賃契約， 請求乙返還土地？試按土地法等規定分述其理由。（25 分）
【擬答】
(一)A地是否屬三七五減租條例所定之耕地：
1.依據內政部102年8月13日台內地字第1020275696號令，出租人依耕地三七五減租條例第19條第2項規定，為擴大家庭農場經營規模，申請收回與其自耕地同一或鄰近地段內耕地自耕者，所稱「耕地」及  「自耕地」認定方式：
(1)依都市計畫法編為農業區、保護區內依法供農、漁、牧使用之土地。
(2)依區域計畫法編定之農牧用地、養殖用地。
(3)國家公園區內，依國家公園法劃定之分區別及使用性質，經國家公園管理處會同有關機關認定合於前1、2規定之用地。
(4)同條例第15條第1項「耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權」，所稱耕地比照上開規定辦理；至同條例第17條第1項第5款「經依法編定或變更為非耕地使用時」係指經依法編定或變更為上開土地以外之情形。
2.題目所示A地為山坡地保育區的農牧用地，符合內政部102年8月13日台內地字第1020275696號令第2點認定之耕地：區域計畫法編定之農牧用地，因此A地應屬耕地三七五減租條例所定之耕地。
(二)甲得否終止租賃契約，請求乙返還土地?
1.土地法：
(1)依據土地法第114條，不定期限租用耕地之契約，僅得於有左列情形之一時終止之。
①承租人死亡而無繼承人時。
②承租人放棄其耕作權利時。
③出租人收回自耕時。
④耕地依法變更其使用時。
⑤違反民法第四百三十二條及第四百六十二條第二項之規定時。
⑥違反第一百零八條之規定時。
⑦地租積欠達二年之總額時(土§114)。
(2)依據土地法第115條後段，承租人非因不可抗力繼續一年不為耕作者，視為放棄耕作權利。
2.耕地三七五減租條例：
依據耕地三七五減租條例第17條，耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：
(1)承租人死亡而無繼承人時。
(2)承租人放棄耕作權時。
(3)地租積欠達兩年之總額時
(4)非因不可抗力繼續一年不為耕作時。
經依法編定或變更為非耕地使用時。
3.依題目所示，承租人死亡其繼承人乙繼承該租約，然106年12月經發現疑未作農業使用，繼承人乙如非因不可抗力繼續一年不為耕作者，視為放棄耕作權利，則甲得終止租賃契約，請求乙返還土地。