參、承租人以外之第三人於租屋處自殺之情形
一、侵權責任
該第三人之責任
依上開說明，該第三人之自殺行為，致房屋經濟價值貶損，是否應負民法第184條第1項後段之損害賠償責任，須視該自殺行為是否違背善良風俗，且係是否出於故意所為。如前所述，最高法院似乎不認為自殺之人於行為時，係出於故意以「自殺」方式而加損害於房屋所有權人，甚者自殺是否即背於善良風俗，尚有疑義。
承租人之責任
至於，承租人是否應為該第三人之自殺而負侵權責任？如受僱員工於承租店面自殺，僱用人是否應負民法第188條第1項前段規定之連帶賠償責任？最高法院持否定見解，由於僱用人之侵權損害賠償責任，係以受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者為前提，既然受僱人自殺不論係以民法第184條第1項前段或後段，均否定得為求償之情形下，自難以要求僱用人為其受僱人之自殺行為而負責。
另外，如未成年人於法定代理人所承租之房屋內自殺，法定代理人是否應負民法第187條第1項規定之連帶賠償責任？最高法院亦持否定見解，理由如前述，該未成年人之自殺行為不成立侵權責任者，則法定代理人即不代負責任。
二、契約責任
由於，該第三人與房屋所有權人（出租人）間並無租賃關係。因此，討論上係以承租人是否應為該第三人之自殺負契約責任。依民法第433條規定：「因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任。」此為承租人就第三人行為之責任規定。
關於第三人應為負責之事由，最高法院的論述有二，一為取決於「第三人是否成立侵權責任」而構成應負責之事由；二為對於房屋所有權侵害僅限於物理上的「毀損」、「滅失」，不論係民法第184條第1項、第432條第2項以及第433條規定，均作相同解釋。是以，承租人就第三人自殺行為是否應負契約責任，最高法院亦採否定見解。
惟值得關注者係，去年（2021年）最高法院作成一則判決係探討，前述高院認為「房屋價值貶損屬法律漏洞，應類推適用民法第432條、第433條，以解決出租人無法求償之困境」之見解是否妥適。爭點在於，民法第432條、第433條規定將承租人之應負責事由限於租賃物「毀損」或「滅失」為前提，是否屬立法者有意限縮規定？抑或屬法律漏洞而應類推適用？
最高法院以民法第434條關於承租人失火責任為例，立法者係有意將失火情形為不同處理而例外規定，即事前已將出租人之租賃物所受損害的情形一併考慮，並已明文列舉之，並非任何損害，均應由承租人負賠償責任以為填補。故租賃物價值貶損，此種純粹經濟上損失是否屬法律漏洞，採取否定見解而廢棄下級審判決。
肆、結論—給考生的叮嚀
凶宅之相關法律問題，學說與實務討論已有多年。從歷年最高法院所作成的判決中可以發現，下級法院逐漸受到學說影響，肯認自殺之人應負損害賠償責任，然最高法院仍保守地維持向來見解，即「凶宅」是否構成「租賃物毀損、滅失」、「侵害租賃物所有權」的認定，仍限於物理上變化，而不及於用益價值、交換價值之減損。尤以最高法院110年度台上字第2499號民事判決為例，強調民法第432條、第433條無法律漏洞，不得類推適用，使得房屋所有權人求償更為不易。最後，由於凶宅議題於司律考題中尚未出現過，一直都是每年考點大熱門，考生不得不慎重準備。
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1.最高法院 103 年度台上字第 584 號民事判決（節錄）：「查被上訴人將系爭房屋出租與上訴人萊爾富公司經營便利商店，萊爾富公司交由上訴人成鈴彥商行代為經營，成鈴彥商行之受僱人陳○○於系爭房屋自殺身故，致系爭房屋成為凶宅，經濟價值減損，此為原審確定之事實。似此情形，系爭房屋本身未遭受任何物理性變化，所有權未受侵害，上訴人究係侵害被上訴人何種權利，而須負民法第一百八十四條第一項前段之損害賠償責任，仍不無推求之餘地。原審遽謂陳○○因執行職務，過失不法侵害他人權利，成鈴彥商行自應依民法第一百八十八條第一項本文規定負僱用人連帶損害賠償責任，已有可議。⋯⋯。」
2.最高法院 103 年度台上字第 583號民事判決（節錄）：「查本件上訴人林麗娜向被上訴人承租系爭房屋，交林○居住使用，林○在系爭房屋內燒炭自殺身亡，致系爭房屋成為凶宅，價值減損，被上訴人受有經濟上之損失，此為原審所認定之事實。林○自殺屬於極端終結生命之方式，雖為社會所不贊同，但是否即為有背於善良風俗，不無疑義。且林○燒炭自殺，雖主觀上係出於殘害自己生命之意思而為，但何以有侵害系爭房屋財產上利益之故意，原判決未說明其理由，遽謂林○有侵害被上訴人系爭房屋財產利益之故意，進而推認林○之法定代理人上訴人林業振，應依民法第一百八十四條第一項後段、第一百八十七條之規定負賠償責任，已有可議。」
3.最高法院105年度台上字第1139號民事裁定（節錄）：「末查，民法第四百三十二條、第四百三十三條規定承租人之保管責任，以其未盡善良管理人之注意義務致租賃物毀損、滅失時，負賠償責任。系爭租約第十一條亦為相同約定。原審以訴外人林凡於系爭房屋內自殺，並未致該房有何物理上毀損，且被上訴人林麗娜承租系爭房屋後，不時前往探視、關心林凡生活起居，已盡善良管理人之注意義務，而駁回上訴人請求林麗娜賠償系爭房屋價值變動差額之損失，於法並無不合。」（編按：此為同院103 年度台上字第 583號民事判決之後續判決）；同院103 年度台上字第 584號民事判決（節錄）：「次按，因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之「第三人應負責之事由」，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任，民法第四百三十三條定有明文。倘陳○○不應依民法第一百八十四條第一項前段負損害賠償責任，萊爾富公司即不應依民法第四百三十三條負賠償責任，況系爭房屋經濟價值減損，是否即為租賃物毀損滅失，尚非無疑。」
4.最高法院110年度台上字第2499號民事判決（節錄）：「四、本院之判斷：⋯⋯（三）所謂類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性質相類似事項之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞的方法。得否類推適用，應先探求法律規定之規範目的，再判斷得否基於『同一法律理由』，依平等原則將該法律規定，類推及於該未經法律規範之事項。又因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任，民法第433條定有明文。是承租人就其同居人或第三人之行為，代負賠償責任者，以租賃物因此毀損、滅失為前提，即以租賃物之物理上毀損滅失或功能損壞為限。考其立法意旨，當係承租人依民法第432條規定，就租賃物負有保管義務，如違反該義務致租賃物毀損、滅失者，本即應負損害賠償之責；承租人之同居人或其他使用租賃物之第三人，既經承租人之同意而得使用租賃物，就其應負責之行為致租賃物毀損、滅失者，乃明定承租人亦應代負賠償之責，以保障出租人之權益。至該同居人或第三人之行為，並未致租賃物毀損、滅失，僅造成交易價值之減損，乃屬出租人之純粹經濟上損失，即無民法第433條規定之適用。另參以民法第434條規定為保護承租人，就承租人之失火責任，排除同法第432條規定之適用，以承租人之重大過失為限，始負賠償之責，乃考量承租人多為經濟上之弱勢而特為保護。準此，並非出租人所受之意外損害，均應由承租人負賠償責任以為填補。則能否謂民法第433條規定，未涵括租賃物純粹交易價值之減損，即為法律漏洞，尚有疑義。原審認被上訴人得類推適用民法第433條規定，請求上訴人賠償系爭房屋因系爭事故所致之交易價值減損，所持法律見解，並有可議。」
