1.前言
基地與房屋之間，若屬不同人所有，則多數時候有使用權源的規定。然而若基地或房屋發生所有權移轉，則會衍生該使用權源(租賃或使用借貸契約)，是否對受讓人仍存在之問題。我國民法第425條、第426之1條係以賦予租賃契約對抗第三人效力(又稱物權化)的方式處理此問題。然而同樣屬使用權源約定的使用借貸契約並無明文規定，故使用借貸契約是否可以類推適用民法第425條、第426之1條而發生物權化的效果，一直是實務及學說見解討論的熱區，本文將以類型化的方式，整理討論此爭點的晚近實務與學說見解，並提供讀者作答建議。
2.債權物權化的意義
債權的主要特性在於：債權只在特定人與特定人之間創造出拘束力，即所謂的債之相對性；而物權的主要特徵在於:特定人對存在其以外的標的物享有支配權，可以對抗一般不特定之人。因此，債權物權化指的便是原本僅具有相對性的債權，被賦予具有對任何第三人都有效的絕對性，而有「對抗第三人的效力」。然必須強調的是，債權物權化只是債權被賦予物權的「部分特徵」，而非成為一個真正的物權，以下的討論將會集中於使用借貸契約是否能產生對抗第三人之效力。
3.類型一：貸與人移轉
此類型案例的基礎事實如下:某甲以其所有之A屋供乙無償使用，於乙使用期間，甲將A屋讓與給丙。對此問題，學說、實務多集中於討論甲乙間的使用借貸契約有無類推適用民法第425條第1項之可能，進而產生對抗第三人丙的效力，茲簡要整理如下：
(1).實務見解
多採取否定看法，但同時也論及，倘若不動產之受讓人行使所有物返還請求權，目的顯是在妨礙他人之有權占有，而以損害他人為目的時，則為法所不許。即以誠信原則，調整個案中可能被僵化的結論。
(2).否定之學說見解，採取之理由主要如下：
一.例外規定解釋從嚴的法理
所有權移轉不破租賃，是債權契約相對性原則的例外，基於例外從嚴的法理，不宜擴張到租賃以外的契約類型。
二.弱勢承租人保護
學說上亦有以「租賃為居住問題，承租人為社會經濟地位上的弱勢，有特別保護必要」為立法目的，而認為使用借貸不具有此等社會性，故民法第425條非屬法律漏洞而無類推適用餘地。
三.有償與無償的差別保護
亦有論者認為，我國民法針對有償與無償兩種契約，往往設有不同密度的保護機制。由是觀之，在無償的使用借貸案例中，並不存在「法律漏洞」，從而亦無類推適用民法第425條的餘地。買賣不破租賃的目的在於避免承租人支付租金後，無法確保使用權的存續，使用借貸無類似規定，是立法者預設的價值判斷。
四.肯定說
晚近學說則有認為。若強調保護承租人之弱勢地位，則於現代社會普遍存在之建商租地建屋之情形，將存在不合理之過度保護，而生是否應目的性限縮之解釋上困難。僅以例外解釋從嚴的法理，也難以因應「用地建屋」的多元案例類型。而在民法上保護占有的規定中，占有本權的基礎法律關係是否有償，對於占有人的保護厚薄，難以構成差別保護的理由，故晚近學說認為從「保護物之占有用益權限」角度，應肯定具備一定公示外觀之占有人，得類推適用民法第425條而取得占有權源。
4.類型二：借用人移轉
此類型的案例，以最高法院95年度第16次總會決議的案例事實為代表，案例事實略為:甲同意乙無償在甲所有土地上建造房屋，未約定使用土地期限，不久之後，乙所有房屋經其債權人聲請查封拍賣，由丙拍定買受，甲即以丙不得繼受伊與乙間之使用借貸關係，屬無權占有為由，依民法第767條規定，訴請丙拆屋還地，是否應予准許？
(1).最高法院95年度第16次總會決議
一.甲說
甲說認為，使用借貸契約僅有債權效力，故第三人丙不得以之對甲主張為有權占有。
二.乙說
參酌民法第425條之1之目的及債權物權化之趨勢考量，應依「相類事實，應為相同處理」之法理，而類推適用前揭法文之規定，推定房屋受讓人與土地所有人間於房屋得使用期限內，有使用借貸關係，從而，丙所有系爭房屋使用系爭土地，並非無權占有。
三.丙說
土地與其上之房屋之關係，究屬使用借貸、租賃或其他情形，及當事人間如何行使權利，應由個案查明衡酌當事人繼受情形、當事人間之關係、意思、使用情形、付費與否、雙方間所得利益與所受損害、有無權利濫用、是否違反誠信原則及公共利益等情，分別認定。宜視個案之具體案情決定之。
四.決議最後係採取丙說，故實務見解仍未就此問題產生明確的答案。
(2).對該實務見解，學說也提出評析如下：
一.民法第425條之1「是否屬同屬一人所有」之案例事實不同，無類推適用的空間
民法第425之1條的立法，是參考民法第867條法定地上權規定，目的在處理土地建物原本同屬一人，嗣後因故分屬不同人，造成土地上的建築物沒有占有土地的正當權源之問題。但在本決議的案例中，當事人間原本已經有占有權源(使用借貸契約)，因此重點毋寧在原有的債之法律關係是否應該存續於新的房屋或土地受讓人間，而不需要借助本條來擬制或推定法律效果。
二.現行法下較接近的規範為民法第426之1條
若認為債權可否物權化的依據在於占有的公示狀態，而肯認使用借貸契約於借用人移轉的案例類型中亦有物權化的必要，在現行法下要考慮類推適用而讓使用借貸契約取得物權化依據，較接近的應該是同為債權物權化表現的第426之1條。與第425條相同，都是基於債權物權化的結果，使租賃契約對於房屋或基地受讓人繼續存在。
5.結論—給考生的叮嚀
讀者在面對使用借貸契約可否物權化的問題時，應注意以下幾點:首先，讀者應就案例類型清楚區分，蓋借用人移轉與貸與人移轉將會以不同的法條為類推適用基礎；再者，若要採取肯定的見解，則務必說明物權化之基礎在於「占有的公示狀態」，並於案例事實中就此加以涵攝；反之，若欲採取否定的見解，則務必說明有償與無償契約差別保護之理由。
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1.出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
2.王澤鑑，〈買賣不破租賃：民法第四二五條規定之適用、準用及類推適用〉，《民法學說與判例研究（六）》，2009年12月，頁31。
3.林誠二，〈買賣不破租賃規定之目的性限縮與類推適用〉，《台灣本土法學雜誌》，第97期，2007年8月，頁147-148。
4.詳細內容可參：張譯文，〈物權化公式4.0—最高法院109年度台上字第1821號民事判決評釋〉，《台灣法律人》，第5期，2021年11月，頁65-80。
5.如占有連鎖中，並不要求占有人為有償占有。
6.土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。
7.吳從周，〈債權物權化、推定租賃關係與誠信原則—最高法院九五年度第十六次民事庭會議決議評釋〉，《台灣法學雜誌》，第111期，2008年9月，頁1-25。
