看內湖蔡壹零買預售屋，學經驗／曾巧儒

看內湖蔡壹零買預售屋，學經驗
# 文／曾巧儒
律師高考及格；私立輔仁大學財經法律學系碩士班
　　
一、前言
隨著現代社會的商業發展及交易成交數量上升，定型化契約蓬勃發展，明確寫明契約當事人間之權利義務關係，以便利龐大的交易數量快速進行。其中預售屋定型化契約係內容最為繁雜之定型化契約的類型，而此類型契約所約定的違約處罰條款應記載事項是行政機關審核以及司法機關審查的重心[1]，更進一步來說，其中所涉及的違約金酌減向來是違約方在訴訟中必定主張之法律上攻擊防禦方法，一旦法院行使民法第252條違約金酌減，將對於數額龐大之預售屋買賣契約所預定之違約金額影響重大。
是故，民法第252條違約金酌減不僅僅是考試上值得關注之重點，對於訴訟實務上之運用亦相形重要，不論是否為考生，均有深入了解民法第252條違約金酌減之必要。本文將深入介紹民法第252條違約金酌減得適用之要件事實以及法院行使違約金酌減時之考慮項目。
　　
二、案例事實[2]
內湖蔡壹零在台北市住一個小套房蝸居多年，終於存到第一桶金，決定和五娘建商買下一戶總價一千萬的預售屋。內湖蔡壹零繳納所有期數的款項後，交屋時赫然發現五娘建商所預定交屋之預售屋房地實際出售面積與契約所約定之房地面積不同[3]。
試問內湖蔡壹零與五娘建商之法律關係為何？若系爭契約定有違約金條款，內湖蔡壹零有何法律上基礎可以主張？五娘建商得主張何項法律上之權利？
　　
三、爭點概述[4]
(一)於何種情形下，法院得依據民法第252條之規定酌減違約金？
(二)若法院得依據民法第252條之規定酌減違約金，其酌減時應參考何項因素為之？
(三)行使民法第252條違約金之酌減，由哪一方當事人負擔舉證責任？
　　
四、爭點分析
(一)法院得依據民法第252條之規定酌減違約金之情形
學說見解
學說上有見解認為若僅單純為契約約定之違約金屬於鉅額，並不足以適用民法第252條違約金酌減，必須契約約定之違約金金額達到「過高」之程度始可適用民法第252條之規定[5]。
實務見解
實務上亦有見解認為定型化契約約定之違約金的金額與當事人實際上所受之損害金額差距過大者，法院始得以當事人受到的實際損害金額為參考，酌減契約事先約定之違約金[6]。
筆者認為殊有見地，蓋違約金屬於鉅大數額應非適用民法第252條酌減違約金之理由，若當事人所受到之損害亦屬重大金額，則無不履行違約金賠償之理。然而，若是求償之當事人所受之損害與違約金金額差距過大，則求償之當事人若得到該筆違約金，恐有受到不當利益之虞，則依據衡平法理，自當賦予法院適用民法第252條酌減違約金為適當。
(二)法院依據民法第252條之規定酌減違約金所應參考之項目
實務見解
法院得依據民法第252條酌減違約金之情形，並不因為違約金之性質係懲罰性違約金或是賠償額預定性違約金而異其適用[7]。若屬於懲罰性質之違約金，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受之損害情況等等因素，作為參考標準；若係指賠償額預定性違約金，則應依據當事人實際上所受到之損害為標準，酌予核減[8]。
學說見解
有學者認為不論違約金之性質為何，法院均得行使裁量權，依據個案情形決定是否酌減契約約定之違約金金額，其差異在於不同性質之違約金，考量之違約金酌減因素有所不同，倘若係屬於損害賠償總額預定性質者，特別應衡量債權人實際上所受之積極損害及消極損害，與契約預定之違約金金額是否差距過大，而有違約金的金額過高之情形[9]。
筆者認為上述見解殊值肯認，蓋違約金係以確保債務之履行為目的[10]，若契約約定之違約金的金額顯然高於當事人實際上所受到之損害，則可能有使其受到不當利得之情形，應非立法者之本意。因此，不論違約金係屬於懲罰性違約金，抑或是賠償額預定性違約金，均得主張民法第252條違約金酌減。另參照英美法之外國立法例，損害賠償之目的在於填補損害，而非給予額外利益，故不承認懲罰性違約金[11]。應補充說明者，若契約約定之違約金屬於懲罰性違約金，於債務人未依債之本旨履行債務時，債務人不僅應支付違約金，亦應負債務不履行之損害賠償責任或履行債務[12]。
(三)基於契約自由原則及私法自治原則，法院應尊重當事人契約約定之違約金數額，始符合契約之本旨與目的。然而，債務人得主張並舉證約定之違約金過高而顯失公平，請求法院依據民法第252條之規定酌減違約金[13]。
　　
五、結論
內湖蔡壹零向五娘建商購買預售屋，成立民法第345條買賣契約。五娘建商所預定交屋之預售屋房地實際出售面積與契約所約定之房地面積不同，五娘建商違反民法第354條物之瑕疵擔保責任，內湖蔡壹零得依據民法第359條之規定解除契約，並得請求五娘建商給付契約所預定之違約金。若五娘建商認為契約約定之違約金額有過高之情形，得主張民法第252條違約金酌減，惟應由五娘建商負舉證責任。
　　
[1] 吳瑾瑜，「由應記載及不得記載事項看消費性定型化契約『內容監督之發展與實踐』——以預售屋買賣定型化契約違約處罰條款為例」，月旦法學雜誌，290期，2019年7月，21頁。
[2] 案例事實為筆者自擬，並未指涉任何實際案例。
[3] 此為預售屋契約五大違規態樣之一，各位消費者愛注意啊！資料來源：台北市政府地政局新聞稿，台北市預售屋管理新制總體檢，2017年10月18日，https://land.gov.taipei/News_Content.aspx?n=0ABE9F8A3E5B75C2&sms=72544237BBE4C5F6&s=19767A24FFC21E66(最後瀏覽日：2019年10月13日)
[4] 註1，29頁。
[5] 楊芳賢，「民法違約金酌減規定之若干問題」，台大法學論叢，40卷4期，2011年12月，2167頁。
[6] 最高法院19年度上字第1554號判例。
[7] 最高法院101年度台上字第74號判決。
[8] 最高法院87年度台上字第2563號判決。
[9] 註1，30頁。
[10] 林誠二，「債法總論新解體系化解說(下)」，瑞興圖書股份有限公司，2010年3月，260頁。
[11] 前註，265頁。
[12] 最高法院62年度台上字第1394號民事判決。
[13] 最高法院92年度台上字第2747號民事判決。

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