這不是我要的房子-預售屋廣告契約效力-最高法院108年台上第1201號判決評釋(上)

在雙方未明確約定下,系爭廣告是否成為契約內容之一部分?
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案例事實:
甲和乙建設公司簽訂定型化預售屋買賣契約,該建案文宣廣告、銷售人員口頭介紹均主打「純白色外觀建築物」,並於接待中心陳列「白色外牆二丁掛磚」之建案建材。惟實際上乙公司申請都市計畫審查通過之建築外觀為米色,未再申請許可變更色系,並以「土黃色外牆二丁掛磚」建材施工完成。甲認為該廣告內容成為具體要約,並為契約內容之一部分;乙公司竟未經其同意,擅自將白色外牆二丁掛磚建材改為土黃色,違反系爭契約第11條不得任意變更建材設備之約定,應依系爭契約第21條第1項給付違約金。並以乙公司經催告未改善,且已將系爭房地出售他人並辦畢移轉登記,係可歸責於乙致給付不能為由,於二審追加依民法第254條、第226條及第256條之規定,解除系爭契約,請求上訴人返還同額之已付價金及損害賠償。
乙公司則抗辯:其廣告文宣,係以白色為建築外觀之清新、美觀等抽象性描繪,實際施作應以系爭建案向主管機關申請都市計畫審查核准外觀之米色系列(從米黃到米白)為準,乙公司未以白色外觀作為契約內容之一部分。又依系爭契約第10條第1項約定:「本社區為提高建材品質,增加美觀(色澤),有關外觀及庭園規劃佈置之用料選材,甲方同意由乙方適時修正」;第11條第3項約定:「乙方為維護建築外觀、庭園規劃的整體性,有關本大樓公共設施(如中庭景觀、休閒設施、門廳等)建築外觀及各項立面,乙方保有修改權進行整體設計及配材,但以不損害購買者之權益為限」,故乙公司對於建築外觀、色澤保有修改權,即使變更亦未違反契約約定。
本件爭點:
在雙方未明確約定下,系爭廣告是否成為契約內容之一部分?
若上述答案為肯定,乙公司得否援用「建物外觀色澤修改權」?

歷審判決
一審法院:否定甲之請求
按為避免企業經營者以不實廣告致侵害消費者權益,消費者保護法第22條規定:「企業經營者應確保廣告內容之真實,其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容」,故消費者如信賴廣告內容,依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約,於契約中雖未就廣告內容再為約定,企業經營者所應負之契約責任,仍及於該廣告內容,該廣告應視為契約之一部……預售屋之購屋人與建商訂定不動產買賣契約時,既無任何成品供購屋人決定是否欲承購該屋,衡諸常情,購屋人於訂約當時自當信賴購入後自己得使用之室內空間及格局高度及房屋品質將如同廣告上所載,準此而論,預售屋之建商以廣告內容誘發客戶預購房屋之動機,且進而以廣告內容與建商洽談該屋之性質時,該廣告之說明應成為契約內容之一部。然該法並未明定「廣告為要約」或「廣告必為契約內容之一部」,是以簽訂契約時倘雙方已就廣告內容另為斟酌、約定,或企業經營者並未再據原屬「要約引誘」之廣告為訂約之說明、洽談,使之成為具體之「要約」,縱其廣告之內容不實,應受消費者保護法或公平交易法之規範,自難逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部(最高法院92年度台上字第2694號判決參照)。
且系爭契約條款既經甲簽名,彰顯甲已慎重閱讀並同意,自應受其拘束,得認兩造已於契約中賦予乙公司修改權,並將乙公司於網站、廣告文宣,及接待中心展示模型及電腦播放簡介說明之內容排除於契約內容之外。
又實務上,房屋買賣時,除有當事人於磋商過程中,特別就建物外觀為洽談外,一般房屋外觀顏色向來並非買賣雙方考量之重要因素,且不致影響房屋預期之整體效用。本件締約磋商過程中,買方與銷售人員均未就建築外觀特別提出要求或說明,難認就建物外觀已成為契約必要之點,而為兩造契約內容之一部分。

二審法院:肯定甲之請求
一般預售屋之購買人與建商訂定買賣契約時,因無何成品可供檢視,祇能信賴建商之廣告,是建商與消費者間所訂定之契約,雖未就廣告內容而為約定,惟消費者如信賴該廣告內容,並依建商提供之訊息進而與之簽訂契約時,建商所負之契約責任自應及於該廣告內容,廣告之說明及樣品屋示範,均應成為契約內容之一部。預售屋廣告內容及及樣品屋示範所提供之訊息,已足使一般消費者產生信賴,除簽訂契約時,雙方有就廣告內容另為斟酌、約定外,該廣告內容自均應成為契約內容之一部;另廣告內容是否足使一般消費者產生信賴,應依客觀標準判斷,非以個別消費者簽約時內心之真意為準,否則消費者將陷於無法舉證內心真意之困境,亦與消保法保護消費者權益之立法目的不符。預售屋廣告內容及及樣品屋示範所提供之訊息,如足使消費者產生信賴,且簽訂契約時,雙方未就廣告內容另為斟酌、約定時,該廣告內容應成為契約內容之一部,有如前述。惟預售屋廣告內容,具有多樣性及複雜性,其內容有單純不涉及要約之要素者,或不具體明確,尚難一概論定其性質均屬於要約,且必成為契約內容之一部,則如何判斷廣告內容足使消費者產生信賴,自屬重要。就一般而言,廣告內容如純粹僅係一種情緒性訴求(諸如:購買某某別墅,讓您擠身名流社會;購買某某房屋,開啟您幸福的人生),因該情緒性訴求內容的真偽,操諸在消費者個人主觀的感受,其目的在打動消費者購買慾,與產品內容的客觀事實並無直接關聯,此類廣告之情緒性訴求,應不具有法律上意義,客觀上亦不致使一般消費者產生信賴,自應不構成廣告契約的內容;反之,廣告內容如係就房屋品質、內容、特色,向消費者作事實上的描述,此時消費者的理解,原則上應與廣告的內容一致,除非該描述之事實在交易上毫不重要,否則該事實上之描述,自可推認消費者將因之產生信賴,並應成為契約內容之一部。本件就系爭建案建物之外觀為純白色部分,應屬事實上的描述,被上訴人辯稱:廣告文宣有關白色外觀之描述,僅為建築外觀之清新、美觀等抽象性描繪云云,洵無可採。

再者就建物外觀顏色之變更而言,乙抗辯修改權之約定應僅能於:原經審查通過之外觀顏色,基於合理因素(諸如增加美觀、整體性規畫)考量,在不損害購買者權益之情形下,向主管機關申請都市設計審計許可變更外觀顏色後,始有適用,此於定型化契約之解釋上(消保法第11條第2項),應屬當然。但事實上,乙公司向台中市政府申請都市計畫審查之系爭建案建築外觀,本即為米色系,並非廣告內容所稱之純白色,系爭建案建物亦係依審查通過之外牆顏色(米色系)建築完成,根本未向台中市政申請都市設計審計許可變更,顯見乙公司前開廣告內容,將系爭建案描述為係純白色外觀建築物,並以該白色建物之特殊性及優點,向消費者進行訴求,應屬欺罔消費者之不實廣告。是以,系爭建案建物外觀顏色,自申請審查許可迄至建築完成,既從未申請變更,自無系爭契約上開條款之適用。(未完待續)

關鍵字:消費者保護法第22條、預售屋廣告、定型化契約、要約、要約引誘